Cos’è il service housing, la strategia per calmierare i prezzi degli alloggi per lavoratori e studenti
Aggiornamento delle ore 23:45.
Notizia relativa a Italia, pubblicata il 17/12/2025 07:09.
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Da un lato un Paese, l’Italia, con circa 1,2 milioni di famiglie che affrontano crescenti difficoltà nel sostenere i costi abitativi. Dall’altro, una disponibilità di alloggi a prezzi inferiori ai livelli di mercato (cioè canoni calmierati ) limitata e inferiore ai agli Paesi europei.
Quest’ultimo aspetto è il cosiddetto service housing e, nel rapporto redatto dalla Direzione strategie settoriali e Impatto di Cassa Depositi e Prestiti, è possibile vedere quali territori ne hanno più bisogno.
Il fabbisogno è stimato attraverso un Indice di Fabbisogno di Alloggi per Lavoratori (Ifal) costruito sulla base di due determinanti: l’accessibilità abitativa e la domanda di lavoratori extra-provinciali. L’indice risulta particolarmente elevato in quindici province, concentrate nel Nord (9) e Centro (6).
In cima si colloca Bolzano, con valori elevati in entrambe le dimensioni considerate. Seguono Milano, Trento, Prato e Roma . Queste cinque province da sole concentrano oltre il 20% delle assunzioni previste dalle imprese.
Nel caso di Bergamo, un’area a forte trazione industriale, la posizione in classifica è guidata soprattutto dalla domanda di lavoratori provenienti da altre aree, piuttosto che dall’incidenza degli affitti sul reddito, che è in linea con la media nazionale. Per Roma, Grosseto e Livorno, invece, a pesare sono principalmente gli elevati costi abitativi.
In Italia, per Cdp, «manca un modello strutturato e inquadrato dal punto di vista normativo. Oggi, le iniziative attive sono prevalentemente a livello locale, promosse da singole aziende, o inserite in progetti pilota nell’ambito del più ampio settore del social housing».
Secondo l’analisi, sono quattro gli attori da coinvolgere per creare un sistema adeguato. I primi sono gli investitori istituzionali (fondi immobiliari, fondi pensione, casse previdenziali e assicurazioni), che possono destinare risorse alla realizzazione di alloggi con ritorni stabili nel medio-lungo periodo. Poi, imprese o enti pubblici , che possono partecipare come co-finanziatori o promotori mettendo a disposizione immobili da riqualificare ed offrendo soluzioni abitative ai propri dipendenti, Società di Gestione del Risparmio (SGR) di mercato e operatori specializzati, responsabili della gestione operativa degli alloggi e della qualità del servizio erogato.
Le criticità che frenano lo sviluppo del settore, invece, sono gli ostacoli di natura urbanistica e amministrativa, che rallentano la costruzione o la riqualificazione degli edifici, la frammentazione della governance , con una significativa eterogeneità degli attori coinvolti, l’ assenza di una asset class riconosciuta a livello di sistema e la mancanza di incentivi mirati (agevolazioni fiscali, processi autorizzativi semplificati) che favoriscano la realizzazione dei progetti.
Gli alloggi con canoni di affitto calmierati si attestano al 2,4% dello stock totale in Italia, dato distante dai livelli registrati negli Stati best performer come Paesi Bassi (34,1%) e Austria (23,6%) e inferiore rispetto alla media UE (8%) e a Francia (14%) e Germania (2,6%).
Il rapporto evidenzia anche alcuni esempi di service housing all’estero. Nel Regno Unito , il programma governativo “Key Worker Living”, rivolto ai lavoratori del settore pubblico di Londra e del sud-est dell’Inghilterra, offre forme di supporto come prestiti per l’acquisto della prima casa e alloggi in locazione a prezzi agevolati.
In Germania, alcune grandi città promuovono iniziative a favore dei lavoratori pubblici e incentivano il ritorno dei “Werkswohnungen” (alloggi aziendali), sebbene si tratti di iniziative ancora limitate. In Baviera, la costruzione di questi appartamenti da parte delle imprese è sostenuta dal programma statale di edilizia sociale. Le aziende possono accedere a prestiti agevolati con una durata compresa tra i 25 e i 40 anni. Durante questo periodo gli appartamenti sono affittati a prezzi di mercato con la possibilità per i locatari entro determinate soglie di reddito di ricevere un sussidio mensile per coprire parte delle spese dell’affitto.
Infine, in Francia, l’organizzazione Action Logement dal 1992 rappresenta un modello efficace di offerta di housing accessibile per i lavoratori, attivo su scala nazionale e rivolto a specifiche categorie sociali. In particolare, le iniziative si concentrano sui dipendenti del settore privato, lavoratori under 30 e lavoratori stagionali. Nel dettaglio, l’ente gestisce il Peec (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction), un contributo obbligatorio pari allo 0,45% della massa salariale versato dalle imprese con oltre 10 dipendenti.
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Fonte principale: IlSole24Ore